姑苏工业园区开荒主体，园区开荒运生意务占营收约80%。1994年公司由中国和新加坡当局配合设立，修复运营时候早，造成“以园区开荒运营为主体、绿色公用与家当投资为两翼”的格式，2023年上半年前两者辞别占营收78%、18%，家当投资收益表示为平正代价调动净收益。园区开荒与运营已从姑苏拓展至南通、嘉善等多地，拓展项目共9个，合键以土地一级开荒为主，而且公司接续拓展区中园交易以获取安宁房钱收入。

　　估计公司2022年底可出让商住用地合计约1000公顷，可撑持将来10年土地出让，此中答应分成土储代价约336亿元，本钱加成形式园区履约本钱约230亿元。1）招商引资才智为家当园中央比赛力，保险园区土地出让及区中园物业出租。姑苏工业园区目前已成为姑苏最中央地域之一，2023年H1土地出让楼面价及溢价率均排行各区第一。2）截至2022年底，咱们估计公司各园区可出让商住用地合计约1000公顷，此中答应分成土储货值约336亿元，本钱加成形式园区履约本钱约230亿元，若公司每年出让100公顷商住用地，估计可撑持将来10年土地出让。3）2022年姑苏斜塘及嘉善项目起头功勋收入，苏通B体育、宿迁等成熟项目基础安宁出让，土地出让安宁收入有保险。

　　公司提速表拓区中园出租交易，估计年保底收入约4.7亿元，2022-2027年房钱希望告竣9%拉长。1）公司健壮招商引资才智带来优质大客户，租期长且房钱秤谌高，蕴涵三星、麦格纳国际、德尔福派克等。2）公司区中园物业拥有区位上风，咱们测算2023年上半年已投运物业78%位于姑苏工业园区，约181万平，此中工业厂房占61%，出租率保留95%，房钱安宁性有保险，估计姑苏工业园区物业安宁房钱约4.7亿元集团。3）2019年公司起头表拓区中园物业，表拓已投运50万平，目前仍有120万平待投运，2018-2023年三季度末投资性房地产拉长110%至51亿元。据咱们测算，若120万平工业载体5年内告竣投运，2022-2027年房钱希望告竣9%年拉长。

　　“两翼”绿色公用和家当投资依托于“主体”交易，估计绿色公用2023-2025年希望告竣15%以上年拉长。1）绿色公用交易拥有特许筹备权，陪伴家当园的拓展接续进入表地园区，2020年大宗项目投运，别的公司打算2025年持有漫衍式光伏电站2GW，齐全投运后估计带来每年12.5亿安宁现金流，估计2023-2025年绿色公用营收可保留15%以上的年拉长。2）行动优质园区开荒主体，公司正在家当投资拥有获取优质资源的先发上风，更深切理会被司危急和代价，且园区聚焦新原料、半导体、医药等行业集团，投资收益拥有保险。2021年起头，投资收益进入兑现期，2021、2022以及2023年前三季度平正代价调动净收益辞别为2.2、1.32、2.53亿元，将来跟着大周围已投项目杀青功绩或上市，咱们估计公司平正代价调动收益或将赓续提拔。

　　投资发起：公司行动中新合伙的姑苏工业园区开荒主体，招商引资才智强，家当园区位好，且绿色公用交易拥有特许筹备权，保险公司各交易收入安宁。采取家当园区位较好、自持物业比例较高、功绩瞻望较安宁的园区开荒公司为可比公司。咱们估计中新集团2023-2025年EPS辞别为1.31、1.53、1.85元，参考行业可比公司估值以及研讨到土地出让拥有必定不确定性，予以公司2024年8倍PE，对应2024年目的价12.26元，初次掩盖，予以“保举”评级。

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